Forfattere: Bitten Wissing Kjærgaard
Udgivelsesdato: 30. november 2023
ISBN: 9788757457162
- Side 183 -
...kunne indskrænke og udvide udlejers ret til at varsle ensidige, fysiske ændringer.77. Det samme må gælde erhvervslejemål, selvom retten her er lovhjemlet i erhvervslejelovens § 26. Det skyldes, at der ifølge lovforarbejderne er tale om en kodificering af det, som allerede gjaldt ifølge retspraksis, jf. Folketingstidende 1999-2000, tillæg A, sp. 1002.
- Side 188 -
Erhvervslejelovens § 26 hjemler erhvervsudlejers ret til at gennemføre fysiske forandringer, og den har følgende ordlyd:
(...)
...Derfor er der en formodning for, at udlejer af et privat beboelseslejemål også kan gennemføre forandringer, der berører lejers brugsret. Det vil også sige forandringer, der indebærer brugsværdiforringelser. Forarbejderne til erhvervslejelovens § 26 kan således også have betydning for fastlæggelsen af gældende ret for udlejer af private beboelseslejemål.
(...)
Se således Folketingstidende, samling 1999/00, tillæg A, sp. 1002, vedrørende erhvervslejelovens § 26:
(...)
- Side 189 -
...en særskilt hjemmel til lejenedsættelse, når brugsværdien forringes væsentligt som følge af udlejers berettigede forandringer efter erhvervslejelovens § 26. Lovgiver må derfor have forudsat, at udlejer kan gennemføre væsentlige, varige brugsværdiforringelser, så længe de ikke ændrer selve identiteten af det lejede. Bestemmelsen kritiseres af flere:
(...)
...erhvervslejelovens § 4. Derfor er det afgørende for, om der foreligger mangler, om det lejede er i en stand, som lejer ifølge aftalen og lejelovgivningen med føje kan kræve.2424. Birk, Rohde og Kjær Stolt: Lejeloven med kommentarer (2015), s. 190, Mortensen: Landbrugsforpagtning (1999), s. 410. Det følger af § 26, stk. 1, at udlejer kan gennemføre forandringer, der
(...)
- Side 190 -
...indebærer væsentlige, varige identitetsændringer, selvom de berører lejers brugsret. Denne type forandringer må anses for kontraktmæssige og dermed ikke udgøre mangler. Erhvervslejelovens § 26, stk. 1, vil mangle mening, hvis arbejder udført i overensstemmelse med reglen fortsat kunne indebære mangler, der berettiger til misligholdelsesbeføjelser.
(...)
Erhvervslejelovens § 18, stk. 2, hjemler forholdsmæssigt afslag, så længe manglen forringer brugsværdien. Derfor er bestemmelsen ikke relevant, når udlejer gennemfører forandringer i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 26, stk. 1. Spørgsmålet er derfor nærmere, om væsentlige brugsværdiforringelser kan gennemføres med henvisning til § 26, stk. 1.
(...)
...ikke altid vil indebære væsentlige ændringer af det lejedes identitet. Når det anføres i Karnov leje- og boliglove (2022), s. 376, note til § 26, stk. 2, at erhvervslejelovens § 26, stk. 2, er overflødig, må det netop være, fordi væsentlige, varige brugsværdiforringelser af forfatteren anses for væsentlige, varige ændringer af det lejedes identitet.
(...)
- Side 191 -
Retten fandt endvidere, at der var indtrådt en væsentlig og permanent forringelse af brugsværdien af lejemålet, jf. erhvervslejelovens § 26, stk. 2. Retten fastsatte et forholdsmæssigt afslag i lejen på 25 %.
(...)
...2018.7 Ø. Væsentlige brugsværdiforringelser vil ofte indebære væsentlige identitetsændringer, men det kan ikke på forhånd udelukkes, at lejer i visse situationer skal acceptere selv væsentlige brugsværdiforringelser, jf. herved Retten i Københavns dom af 3. oktober 2017 (BS 23A-7957/2016) og erhvervslejelovens § 26, stk. 2, som netop forudsætter dette.
- Side 192 -
...var besværligt, kunne F modtage varer midlertidigt igennem en anden port. Herudover var der ikke tvivl om, at de midlertidige foranstaltninger var nødvendige for at gennemføre ombygningerne. Der var således ikke tale om en sådan væsentlig og permanent forringelse af adgangsforholdene til den lejede port, at der kunne udstedes påbud som påstået af F.